Gestion locative : en quoi consiste t-elle ?

Publié par Buhot le 26/07/2024

La gestion locative est très souvent chronophage. Elle nécessite beaucoup de temps et d'énergie, ainsi qu'une connaissance accrue du marché immobilier, de la législation et des normes en cours.

Passer par notre agence Stéphane Plaza Paris 12 Diderot comporte donc certains avantages :

• Des conseils avisés et un accompagnement personnalisé de la part de la responsable de la gestion locative, par exemple concernant le montant du loyer, la décision de louer vide ou meublé.
• La garantie que votre logement à la location est entretenu et aux dernières normes règlementaires.
• Une garantie en cas de loyers impayés ou de dégradations, une option de garantie des risques locatifs que nous proposons en agence.
• Un risque de vacance locative moins élevé, de part les nombreux et performants outils de communication de l'agence et du réseau Stéphane Plaza.
• Un coût de la gestion locative raisonnable : l'agence Stéphane Plaza Paris 12 Diderot vous propose 6% TTC* + 2,4% TTC* d'assurance loyer impayé.
• Un gain de temps et d'énergie et la location de votre bien dans le respect du cadre légal.

*du loyer charges comprises perçus

Le premier avantage de passer par notre agence pour la gestion locative, c'est que vous n'êtes jamais seul(e) face à une difficulté. Nous sommes là pour vous accompagner sur tous les sujets relevant de la gestion locative.

Une question sur le montant du loyer, sur le choix de louer vide ou meublé, des travaux à réaliser, les charges qui peuvent être facturées au locataire, la régule des charges, la révision du loyer, etc...

Nous connaissons parfaitement le marché immobilier de Paris et sa petite couronne, la législation et sommes au fait des dernières lois et normes en vigueur.

Passer par notre agence représente un gain de temps considérable. Vous n'avez pas à effectuer vous-même la mise en publicité, les visites, la véracité du dossier locataire (notamment les fiches de salaires, le contrat de travail), les états des lieux, la rédaction du bail, les quittances de loyer, etc.

LE LOGEMENT DECENT

La loi oblige le propriétaire à mettre en location un logement décent. Mais comment être certain que votre logement répond bien à tous les critères de décence. En vous adressant à nous, vous pouvez avoir la certitude que votre bien est aux normes et peut être loué en l'état. Si des travaux et/ou des aménagements sont à prévoir, nous serons vous guider et vous accompagner.

Les risques de louer un logement non décent ne doivent pas être négligés. Si le juge du tribunal judiciaire constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer la réduction de loyer à accorder au locataire, imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

LES OBLIGATIONS

Pour une mise en location, vous avez l'obligation de faire réaliser des diagnostics par une entreprise professionnelle, et ces derniers doivent être annexés au contrat de location. De plus il faut savoir que certains ont une durée de validité limité et doivent être réactualisé à chaque remise en location.

En passant par nous vous n'aurez pas à vous occuper de trouver une entreprise, d'organiser sa venue, de récupérer le DDT (dossier des diagnostics techniques), c'est un gain de temps pour vous.

LA FIXATION DU LOYER

Fixer un loyer au plus juste n'est pas chose aisée, car cela nécessite une excellente connaissance du marché immobilier local. Pour déterminer le loyer de votre bien, nous devons prendre en compte plusieurs critères : la localisation de votre bien, sa surface, le nombre de pièces, l'agencement, son état général, la présence ou non d'un extérieur, cave, parking et les loyers pratiqués dans le même secteur pour des logements similaires.

D'autres part, nous déterminons le montant de la provision de charges qui peut être imputé au locataire en incluant la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)

C'est la loi "ELAN" du 23 novembre 2018, via l'article 140, donne la possibilité aux agglomérations volontaires, à la commune de Paris, et aux métropoles de Lille, Lyon et d'Aix-Marseille de rétablir l'encadrement des loyers à titre expérimental sur une période de 5 ans.

À la demande de la maire de Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur dans la capitale, depuis le 1er juillet 2019. Dans le cadre de la deuxième année du dispositif, les nouveaux loyers de référence ont été fixés par un arrêté du préfet de Paris en date du 3 juin 2020 et sont applicables à compter du 1er juillet 2020.

L'intercommunalité de Plaine commune qui regroupe les communes d'Aubervilliers, d'Épinay-sur-Seine, de L'Île-Saint-Denis, de La Courneuve, de Pierrefitte-sur-Seine, de Saint-Denis, de Saint-Ouen-sur-Seine, de Stains et de Villetaneuse, vient d'en faire la demande également.

L'ANNONCE IMMOBILIERE

Une annonce immobilière doit respecter la législation et donc exclure les mentions discriminatoires qui pourraient entrainer une procédure devant le Défenseur des droits. Elle doit être clair et exhaustive, tout en déclenchant l'envie de louer votre bien plutôt qu'un autre, de plus, la qualité des photos ne doit pas être sous-estimée, c'est pourquoi votre agence Plaza Paris 12 Diderot s'adresse à un photographe professionnel.

Une fois la rédaction de l'annonce terminée, vous bénéficiez d'une large diffusion sur les plateformes phares comme Se Loger, Le Boncoin et les réseaux sociaux.

Une fois que l'annonce est parue, elle donne lieu à de nombreux appels / mails de candidats potentiels et de nombreuses visites. Il est évident que plus le nombre de candidats est important plus vous aurez la chance de trouver le candidat idéal, mais les appels et les visites demandent beaucoup de temps et d'énergie.

C'est pourquoi il est préférable de nous confier ces 2 tâches.

CONTACT AVEC LE CANDIDAT

Pour nous, il est essentiel de ne pas bâcler le premier contact avec un potentiel candidat, la découverte du profil du candidat commence dès le premier contact téléphonique et se poursuit lors de la visite du bien. Il est essentiel pour nous que les visites soient individuelles pour pouvoir mieux cerner la personnalité et la motivation d'un candidat.

Un candidat idéal est d'abord un candidat solvable, c'est à dire dont la situation financière va vous garantir le paiement du loyer chaque mois mais cela n'est pas tout, il est important et même indispensable de sélectionner un candidat poli, ponctuel, agréable et souriant car il va être amener à vivre dans votre logement et à cohabiter dans la copropriété avec d'autres personnes, donc ces critères sont incontournables pour favoriser un locataire respectueux des lieux.

GARANTIE DES LOYERS IMPAYES

Pour plus de sécurité, nous vous proposons en option une Garantie Loyers Impayés, cette assurance vous protège contre les loyers et charges impayés, les détériorations immobilières du bien. La Garantie Loyers Impayés est stricte et exclue les salariés en situation précaire et délivre un certificat sur la véracité des justificatifs du candidat locataire. Le coût de l'assurance est de 2,40% TTC du loyer charges comprises par mois.

LE CONTRAT DE LOCATION

Selon le profil du locataire (personne physique ou moral) ou le bien à louer, le contrat de location est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ou par le Code Civil par exemple.

Le contrat de location est obligatoirement signé avec le locataire et doit être rédigé de façon claire et précise. Le bail est un document qui encadre les droits et les devoirs du locataire, il doit contenir certaines mentions obligatoires et faire référence à certains articles de loi pour être valable. Il s'agit donc d'un document très encadré qui ne peut pas être rédigé de façon aléatoire.

L'état des lieux, s'il n'est pas fait correctement, il peut être source de litiges par la suite avec le locataire.

C'est pourquoi, ils ne sont pas délégués à une société tierce mais que nous les effectuons nous-même sur tablette avec photos à l'appuies de manière attentive et détaillée.

LES ASPECTS ADMINISTRATIFS

Durant la location à proprement parler, les obligations administratives sont nombreuses, et nécessite une connaissance du domaine et un investissement de temps. Notre rôle est de vous soulager encore une fois de toutes ces taches chronophages.

Nous nous occupons de recueillir le loyer et la provision de charges chaque mois, de relancer le locataire le cas échéant, d'éditer les quittances de loyer, nous nous occupons des désagréments que peut rencontrer le locataire, d'effectuer les réparations obligatoires avec accord du propriétaire sur les sommes engagées, d'effectuer la révision du loyer et la régule de charges chaque année.

Et comme tous les locataires sont amenés à partir du logement un jour ou l'autre, nous gérons les sorties locataires avec tout ce que cela engendre : état des lieux de sortie, s'entendre avec le locataire sur l'usure de certains équipements, calcul de la vétusté, rendre en tout ou partie le dépôt de garantie, etc.

Et bien sûr la remise en location du bien pour ne pas avoir de vacance entre 2 locataires.